Sondertilgung oder Investieren? Der Vergleich für deine Baufinanzierung
Freies Kapital übrig, ein laufender Immobilienkredit – und die Frage, was damit passieren soll: Sondertilgung, um schneller schuldenfrei zu sein? Oder investieren, weil die erwartete Rendite über dem Kreditzins liegt? Eine Frage, die praktisch jeden mit Baufinanzierung irgendwann beschäftigt, und für die es keine pauschal richtige Antwort gibt – wohl aber eine klare Rechenlogik, mit der du sie für dich selbst beantworten kannst.
Sondertilgung oder Investieren – die Grundlagen
Sondertilgung bedeutet: Du zahlst zusätzlich zur vertraglich vereinbarten Kreditrate einen Betrag an die Bank, der direkt die Restschuld reduziert. Das verkürzt die Laufzeit oder senkt die Rate – und die "Rendite" dieser Sondertilgung entspricht exakt deinem Sollzinssatz, garantiert und ohne jedes Risiko. Die meisten Baufinanzierungsverträge begrenzen das über ein Sondertilgungsrecht, meist 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr.
Investieren statt Sondertilgen bedeutet: Du lässt die reguläre Tilgung unangetastet laufen und steckst das freie Kapital stattdessen in ein ETF-Portfolio. Die Rate bleibt exakt so, wie sie im Vertrag steht – du zahlst also nicht weniger Kredit ab, sondern baust parallel Vermögen auf. Die Rendite ist hier unsicher und schwankt, kann aber über lange Zeiträume historisch höher ausfallen als der Kreditzins.
Wichtig dabei: Das ist keine Alles-oder-nichts-Entscheidung. Zwischen „komplett sondertilgen" und „komplett investieren" liegt jede Menge Spielraum für individuelle Mischformen – zum Beispiel die Hälfte deines freien Budgets in die Sondertilgung, die andere Hälfte in den ETF-Sparplan, oder jede andere Aufteilung, die zu deiner Risikotoleranz passt. Wie du das für dich gewichtest, ist am Ende Geschmackssache, keine Pflicht zur Extremlösung.
Mein Fall: Wir haben einen Hauskredit mit 2,33 % Zinssatz. Bei so einem Zinsniveau fällt mir die Entscheidung leicht – aber die Rechnung dahinter gilt genauso bei den heute üblichen 3,5–4 %, nur mit einer kleineren Zinsdifferenz. Die laufenden Zahlen zu meinem Fall dokumentiere ich transparent im Projekt Schuldenfrei.
Die Kernfrage: Zinssatz vs. erwartete Rendite
Die Logik dahinter ist eigentlich simpel: Jeder Euro, den du sondertilgst, "verdient" garantiert genau deinen Sollzinssatz – nicht mehr, nicht weniger. Jeder Euro, den du stattdessen investierst, hat die Chance auf eine höhere Rendite, aber keine Garantie. Liegt die erwartete Rendite spürbar über dem Kreditzins, spricht die reine Zahlenlogik fürs Investieren. Liegt sie knapp darüber oder darunter, wird die "sichere" Sondertilgung schnell wieder attraktiv.
Zwei Dinge relativieren die reine Zahlenlogik aber:
- Garantiert vs. unsicher: Die Sondertilgungs-"Rendite" bekommst du zu 100 %. Die Marktrendite ist ein Erwartungswert – in einzelnen Jahren, manchmal sogar über mehrere Jahre, kann sie auch negativ sein.
- Psychologie: Schulden abzubauen fühlt sich für viele Menschen befreiend an, unabhängig von der reinen Zahlenlogik. Das ist kein "falsches" Argument – nur eines, das sich nicht in eine Formel packen lässt.
Mein Fall: Bei mir liegt der Portfolio-IZF seit 2021 bei 11,82 %, bei einem Kreditzins von 2,33 % – eine Zinsdifferenz, bei der ich mich für Investieren entschieden habe. Wichtig: Das ist mein persönliches, nicht wiederholbares Ergebnis aus einem bestimmten Marktzeitraum, keine Prognose. Der Rechner weiter unten und das Beispiel mit aktuellen Bauzinsen arbeiten deshalb bewusst mit einer konservativen Annahme von 7 % p. a. ETF-Rendite – nicht mit meinen 11,82 %.
Sequenzrisiko: warum die letzten Jahre vor Zinsbindungsende zählen
Eine Gefahr wird beim "Investieren statt Sondertilgen" oft übersehen: das Sequenzrisiko. Wenn dein Plan darauf aufbaut, dass dein Portfolio bis zum Ende der Zinsbindung ungefähr die Restschuld erreicht oder übersteigt, entscheidet nicht nur die durchschnittliche Rendite über die Jahre – sondern auch, wann genau ein Crash passiert. Ein Markteinbruch kurz vor Ablauf der Zinsbindung trifft dich zum denkbar ungünstigsten Zeitpunkt: Genau dann, wenn du vielleicht auf den Portfoliowert angewiesen wärst, steht er am tiefsten.
Eine gängige Absicherung dagegen: das Portfolio in den letzten Jahren vor Zinsbindungsende schrittweise in eine sichere Anlage (z. B. Tagesgeld) umschichten – ähnlich dem Prinzip von Lifecycle-Fonds, die sich mit näherrückendem Zieldatum automatisch defensiver aufstellen. Dafür gibt es zwei plausible Herangehensweisen:
- Stichtag-Umschichtung: Das gesamte Depot wird an einem festen Datum X Jahre vor Zinsbindungsende komplett in die sichere Anlage verschoben. Einfach zu verstehen, aber selbst wieder ein Timing-Risiko – ausgerechnet an diesem einen Tag könnten die Kurse gerade ungünstig stehen.
- Graduelle Umschichtung: Ab X Jahre vor Zinsbindungsende wird monatlich ein wachsender Anteil umgeschichtet, sodass das Depot exakt zum Zinsbindungsende komplett sicher ist. Kein einzelner Stichtag entscheidet, dafür etwas komplexer nachzuvollziehen.
Beide Modi kannst du im Rechner unten direkt gegeneinander testen.
Mein Fall: Bei mir endet die Zinsbindung erst 2043 – noch weit genug entfernt, dass Sequenzrisiko aktuell keine akute Rolle spielt. Meine Beweggründe fürs Investieren statt Sondertilgen sind eine Mischung: reine Zahlenlogik (Rendite über Zins), Liquidität/Flexibilität (Geld im Portfolio bleibt verfügbar, eine Sondertilgung ist unwiderruflich gebunden), bewusste Diversifikation über mehrere Anlageklassen – und zwei Gedanken, die über die reine Rechnung hinausgehen: Aktuell reinvestiere ich alle Dividenden und P2P-Zinsen komplett, aber mir gefällt die Vorstellung, dass mein Portfolio die Fixkosten der Finanzierung irgendwann selbst tragen könnte, siehe P2P-Einnahmen und Dividendeneinnahmen. Und: Ich halte mir bewusst die Flexibilität offen, falls ich mich später breiter bei Immobilien aufstellen möchte – aktuell nicht geplant, aber die Option soll bestehen bleiben. Eine pauschale Faustregel für Unentschlossene habe ich trotzdem nicht – das hängt zu sehr von der eigenen Risikotoleranz ab, nicht von einer festen Zins-Schwelle.
Beispiel 2: Was aktuelle Bauzinsen bedeuten
Damit der Vergleich nicht nur an meinem persönlichen 2,33 %-Fall hängt, hier ein unabhängiges Rechenbeispiel mit aktuellen deutschen Bauzinsen (Bestkonditionen, Stand Ende August 2026 – Zinsen ändern sich laufend, siehe Quellen unten). Zugrunde liegt jeweils: 300.000 € Darlehen, 2 % anfängliche Tilgung, 6.000 €/Jahr Sondertilgungsbudget (bzw. äquivalent 500 €/Monat investiert), 5 % Sondertilgungsrecht, 7 % erwartete ETF-Rendite:
| Zinsbindung | Sollzins (Bestkondition) | Monatsrate | Restschuld am Ende (mit Sondertilgung) | Portfolio-Wert am Ende | Crossover-Zeitpunkt |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 Jahre | ca. 3,5 % | 1.375 € | 157.711 € | 86.542 € | kein Crossover innerhalb der Zinsbindung |
| 15 Jahre | ca. 3,6 % | 1.400 € | 63.746 € | 158.481 € | Jahr 12,4 |
| 20 Jahre | ca. 3,9 % | 1.475 € | 0 € (schuldenfrei) | 260.463 € | Jahr 12,2 |
Der Unterschied macht den Punkt deutlich: Bei nur 10 Jahren Zinsbindung bleibt schlicht zu wenig Zeit, damit das Portfolio die Restschuld einholt – die Rechnung hätte sich hier nicht gelohnt, wenn "Restschuld unterbieten" das Ziel wäre. Bei 20 Jahren Zinsbindung dagegen ist der Kredit durch reguläre Tilgung plus jährliche Sondertilgung ohnehin schon vor Ablauf komplett getilgt, und das parallel aufgebaute Portfolio hat genug Zeit, um deutlich über die ursprüngliche Restschuld hinauszuwachsen. Zeit ist hier der entscheidende Hebel – nicht nur der Zinssatz.
Der Rechner: probier's mit deinen eigenen Zahlen
Die Beispiele oben sind natürlich nur Momentaufnahmen mit angenommenen Werten. Mit dem Sondertilgungsrechner kannst du das mit deinen eigenen Zahlen durchspielen: Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgungssatz, Zinsbindungsdauer, dein persönliches Sondertilgungs-/Investitionsbudget und deine erwartete ETF-Rendite. Zusätzlich kannst du die oben beschriebene Absicherung optional aktivieren und zwischen Stichtag- und graduellem Modus wechseln, um zu sehen, wie stark sich dein Ergebnis dadurch verschiebt.
Und falls du dich – wie oben beschrieben – nicht für einen der beiden Extremwege entscheiden willst: Über die optionale Mix-Strategie im Rechner gibst du einen festen monatlichen ETF-Betrag und eine feste jährliche Sondertilgung gleichzeitig ein und siehst das Ergebnis als eigene, dritte Linie direkt neben den beiden Extremen – so lässt sich jede individuelle Aufteilung konkret durchrechnen, statt nur zwischen 0 % und 100 % zu wählen.
Fazit: mein Weg im Detail
Für mich persönlich war die Entscheidung bei 2,33 % Kreditzins vergleichsweise eindeutig: Ich investiere komplett, ohne jede zusätzliche Sondertilgung – die reguläre Tilgungsrate läuft ganz normal weiter, ich nutze nur die Zinsdifferenz gezielt aus. Das ist bewusst ein Extrem, keine Empfehlung: Genauso gut kannst du dich für eine Mischung entscheiden, etwa die Hälfte deines freien Budgets sondertilgen und die andere Hälfte investieren – im Rechner oben lässt sich genau das als eigene Mix-Strategie direkt gegen beide Extremwege vergleichen. Bei den heute üblichen 3,5–4 % wäre die Rechnung ohnehin enger, aber das Prinzip bliebe identisch: Zinssatz gegen erwartete Rendite abwägen, nicht gegen die eigene, nicht wiederholbare Vergangenheitsrendite.
Meine Zinsbindung läuft noch bis 2043 – aber Absicherung kurz vor Ablauf ist für mich schon heute absehbar kein Thema: Mein Kredit ist von Anfang an so ausgelegt, dass allein durch die reguläre Tilgung bis 2043 nur noch eine Restschuld von rund 20.000 € übrig bleibt, ganz ohne zusätzliche Sondertilgung. Mein Portfolio ist bereits jetzt groß genug, dass es selbst bei der konservativen 7 %-Annahme aus dem Rechner bis dahin um ein Vielfaches über diese Restschuld hinauswächst – ich muss also nicht "retten", sondern die Zahlen passen von ganz allein, ganz ohne Stichtag- oder graduelle Umschichtung. Mein Blick Richtung 2043 gilt deshalb eher Altersteilzeit und Rente als der Frage, ob mein Depot die letzten 20.000 € Restschuld decken kann. Was für mich unabhängig vom genauen Zinssatz bleibt: die Kombination aus Zahlenlogik, dem Wunsch nach Flexibilität und Diversifikation und der (aktuell noch theoretischen) Vorstellung, dass mein Portfolio irgendwann selbst zu den laufenden Kosten beitragen könnte. Eine allgemeingültige Faustregel für "wann lohnt es sich" gebe ich bewusst nicht – das hängt von deiner eigenen Risikotoleranz ab, nicht von einer universellen Zins-Schwelle. Der Sondertilgungsrechner und mein transparent dokumentiertes Projekt Schuldenfrei sind aber ein guter Ausgangspunkt, um für deine eigene Situation eine fundierte Antwort zu finden.
Quellen für die aktuellen Bauzinsen: finanztip.de, baufi-deutschland.de, baufi24.de.